Kı̇ra Borcunu Ödenmeyen Kı̇raya Verenı̇n Hakları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ikinci kısmının dördüncü bölümünde 299. madde ve devamında Kira sözleşmesine ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olan kira sözleşmesinde hem kiraya veren hem de kiracının sözleşme gereği birbirlerine karşı bir takım borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır.

TBK kanuna göre kira sözleşmesinde kiraya verenin asli yükümlülüğü kiralananı teslim, kiracının da asli yükümlülüğü kira bedelini ödemektir. Kira borcunun ödenmesi için sözleşmede öngörülmüş bir zaman bulunmalıdır. Böyle bir zaman yoksa kanuni kira bedeli

ödeme zamanı ayın son günü ve en geç kira süresinin bitim günüdür. Sözleşmede açıklık bulunmuyorsa yerel örf ve adete 15 göre hareket etmek gerekecektir.

TBK md:313 : Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

TBK md 313’de de belirtildiği gibi kiracının kira sözleşmesinde asli edimi olan kira bedelini kiraya verene ödememesi durumunda kiraya verenin hem borçlar kanunundan hem de diğer kanunlardan gelen hakları mevcuttur

TBK md:315’e göre Kiraya Vereni Temerrüde Düşürme

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiraya veren kira borcunu ödemez ise TBK md:315’e dayanarak kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya veren konut ve çatılı iş yerleri için en az 30 gün süre vererek bu sürede borç ödenmez ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kanunun bu maddesinin uygulanabilmesi için ayrıca, ifa edilmeyen kira bedelinin kiralananın tesliminden sonra muaccel olan bir kira bedeli olması ve kiracıya çekilen yazılı ihtarda kiracıya süre verilmesi (konut ve çatılı iş yerlerinde en az 30 gün) ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği uyarısının bulunması ve de buna rağmen süresinde ödemenin yapılmaması gerekir. Kiracıya kira bedelini ödemediği için çekilen ihtarda süre sonunda kira bedelinin ödenmemesi takdirinde sözleşmenin feshedileceği ibaresi bulunmadığı takdirde haklı bir fesih oluşmayacaktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki kiralanın tesliminden önce muaccel olan kira bedelleri için kiracı temerrüde düşse de kiraya veren kira sözleşmesini tbk md:315 uyarınca feshedemeyecektir.

Sonuç olarak kanundaki bu özel maddenin uygulanabilmesi için kiraya verenin kiralananın tesliminden sonraki muaccel olan kira bedeli için kanundaki sürelere uyarak mehil vermesi bu sürenin sonunda kiranın ödenmemesi takdirinde kira sözleşmesinin feshedeceğini ihtar etmesi gerekir.

TBK md:352’ye göre İki Kere Haklı İhtar Çekerek Kiracının Tahliyesi

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren kiranın geç ödenmesi ya da hiç ödenmemesi nedeniyle bir yıl içerisinde iki defa haklı ihtar göndererek kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. TBK md:352’de de kira sözleşmesinin feshi öngörülmüştür. Fakat kiracının temerrüt yolu ile feshinden farklı olarak ancak dava yolu ileri sürülebilir.

Kiracının tahliye davası açabilmesi için, iki kere haklı ihtar çekmiş olması, ihtarların 1 kira yılı için iki farklı aya ait olmaları ve muaccel olan kira bedelleri için olması gerekir. İhtarların kanunda da açıkça belirtildiği gibi yazılı olması gerekmektedir. Fakat noter aracılığıyla olması gibi bir şart aranmamıştır. İspat bakımından ise noter aracı kullanılmaktadır. Aynı zamanda ihtarların haklı olması gerekmektedir. Sözleşmede belirtilen koşullara uygun ihtar çekilmesi gerekmektedir. Çekilen ihtarların haklı olması için muaccel olan iki farklı aya ait kira bedelleri için yapılması gerekir. Birikmiş kira alacaklarının iki farklı ihtarda gösterilmesi haklı ihtarı doğurmaz. Birikmiş kira alacaklarının aynı ihtarda gösterilmiş olması gerekir. İkinci ihtar tebliğ edildikten sonra tahliye sebebi oluşmuş olacaktır. İkinci ödeme yapıldıktan sonra ödemenin yapılması tahliye nedenini ortadan kaldırmaz.

Kanundaki tüm bu şartları taşıyan kiraya veren iki haklı ihtarın yapıldığı kira döneminin bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Süre hak düşürücüdür. Fakat, TBK m. 353 bu zorunluluğa bir istisna getirmiştir. Buna göre, belirtilen bir aylık süre içerisinde, kiraya veren yazılı olarak dava açacağını kiracıya bildirmişse, dava açma süresi ilgili kira döneminin sonuna kadar uzamış olacaktır. Tahliye davası taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemelerinde açılır.

Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi

Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.

İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.

Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.

Kiraya verenin İİK md:269 hükmünden yararlanabilmek için, kira bedelinin muaccel olması, ödeme emrinde kanundaki müddet süreleri vermesi bu sürelerin sonunda kira bedelini ödemediği takdirde tahliye isteneceğinin ihtarı ve sürelerin sonuna kadar kiracının ödeme yapmaması gerekmektedir. Ödeme emrinde icra takibinin tahliye talepli olduğunun belirtilmesi gerekir. Tahliye talepli ödeme emrinde kiracıya borca ve imzaya itiraz etmek için 7 günlük süre verilir. Kanundaki hükme göre ise konut ve çatılı iş yerleri için en az 30 gün kiracıya muaccel olan kira bedelini ödemesi için süre verilir. Kanunda belirtilen sürenin sonunda kiracı kira bedelini

ödemez ise kiraya veren kiracıyı tahliye edebilir. Borçlu 7 günlük sürenin sonunda itiraz etmediğinde takip kesinleşecektir fakat ödeme süresinin beklenmesi gerekecektir. Alacaklı ödeme emrindeki belirtilen sürelerde ödeme yapılmadığı takdirde sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemelerinden tahliye talebinde bulunması gerekir. Süre hak düşürücüdür.

İcra mahkemesinden alınan tahliye kararının uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekmese de İİK m. 269/C-3 uyarınca, kararın borçluya tefhim veya tebliğinin üzerinden on günün geçmesi gerekmektedir. Her ne kadar on günlük süre içerisinde (ve itiraz yoksa kanuni asgari sürelerin dolmasından sonra) kira bedeli için haciz işlemleri yapılabilse de tahliye için bu sürenin dolması beklenecektir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Kiracının kira bedelini ödememesi takdirinde kiraya verenin haklarından biri de TBK md: 336′ da düzenlenen hapis hakkıdır.

TBK MADDE 336- “1-Taşınmaz kiralarında kiraya veren, islemiş̧ bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.

2-Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu asmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.

3-Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.”

TBK m. 336/1’de hapis hakkıyla güvence altına alınan alacaklar; kiralayan, geçmiş bir yıllık ve işleyecek altı aylık kira alacağının teminatını teşkil etmek üzere; kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkı vardır. Kiralayanın bu hakkı yukarıda açıklanan dönem içinde doğmuş ve doğacak kira alacakları için ve kiraya verenin temerrüde düşmesi durumunda kullanabilir.

Kiraya verenin hapis hakkı ancak taşınmazlar kiralarında geçerlidir. Ayrıca sadece konut ve çatılı iş yeri kirası olmasına gerek yoktur. Kiraya veren 1 yıllık işlemiş kira alacağı olduğu takdirde ve ve 6 aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere ancak bu miktarı aşmayacak şekilde hapis hakkını kullanabilir. Kiralanan alt kiraya verilmişse, alt kiracının borcunu aşmamak üzere, kiraya veren, alt kiracıya karşı da bu hakka sahip olacaktır. Hapis hakkı, ancak kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde kullanılabilecektir. Buna göre, her somut olaydaki taşınmaza göre hapis hakkı konusu eşyanın tespiti gerecektir. Ayrıca belirtmek gerekir ki hapis hakkı ancak hacze kabil mallar içindir. Bu yüzden özellikle konut hacizlerinde ne kadar kiralananın döşenmesinde ve kullanılmasında yarayan eşyalar için hapis hakkı mevcut olsa da İİK md:82/3 uyarınca aile bireylerinin yaşaması için gerekli hiçbir eşya hapis hakkına konu edilemeyecektir.

Sonuç olarak TBK’da kiraya verene kiracı kira borcunu ödememesi takdirinde kiracıyı temerrüde düşürmek suretiyle belirli haklar verilmiştir. Kira borcunu temerrüde düşürmek için, muaccel kira bedelinin ihtira rağmen haklı bir nedene dayanmaksızın ödenmemesi gerekmektedir. Kira bedeli temerrüde düştüğü takdirde kiraya veren TBK genel hükümlere göre temerrüt faizi ve kira bedelini isteyebilecektir. Yine yukarıda da bahsettiğimiz gibi TBK özel hükümlerde düzenlenen kira sözleşmesi hükümlerine göre temerrüt halinde TBK md: 315,352 ve İİK md:279 da düzenlenen özel şartların varlığı halinde bu uygulamalara başvurarak kira sözleşmesini feshedebilecektir. Ayrıca kiraya verenin hapis hakkı da İİK ‘da dahil olmak üzere ilgili kanun maddelerindeki sınırlamalar ile uygulamada kullanabilecektir.